주택연금은 55세 이상이 집을 담보로 맡기고 평생 매달 연금을 받는 제도입니다. 주택연금은 집을 담보로 맡기고 평생 매달 현금을 받는 국가 보증 제도입니다. 70세에 3억원 집을 담보로 넣으면 매달 92만 3천원을 받을 수 있습니다.
- 누가
- 부부 중 1명이 만 55세 이상이고 공시가격 12억원 이하 주택 소유자
- 얼마
- 70세·3억원 주택 기준 매달 약 92만 3천원(연령·집값별로 다름)
- 언제
- 상시 신청(마감 없음)
- 어디서
- 한국주택금융공사 고객센터(1688-8114) 또는 가까운 영업점
집을 팔지 않고도 매달 연금처럼 쓸 수 있어 은퇴 후 현금 흐름이 막막한 분들이 많이 찾습니다. 가입조건과 실제 수령액, 세금 혜택까지 한번에 정리했습니다.
주택연금이란, 집은 그대로
주택연금은 집을 담보로 제공하고 국가가 보증하는 평생 월지급금 제도입니다. 한국주택금융공사(HF)가 운영하며, 복지로에 등재된 정식 명칭은 주택담보노후연금보증입니다.
집은 계속 내 소유로 두고 그 안에 살면서 매달 돈을 받습니다. 가입자와 배우자가 모두 세상을 떠날 때까지 지급이 끊기지 않습니다.
담보 제공 방식은 저당권방식과 신탁방식 두 가지입니다. 신탁방식은 배우자에게 연금이 자동으로 승계되고 보증금 있는 일부 임대도 가능하다는 차이가 있습니다.
기존 주택담보대출을 갚는 용도로도 쓸 수 있습니다. 인출한도 범위 안에서 목돈을 찾아 대출을 상환하고, 나머지는 평생 매달 연금으로 받는 대출상환방식입니다.
본인이나 배우자가 소상공인이라면 사업자대출을 상환하는 용도로도 이용할 수 있습니다. 다만 최초 연금대출 실행일로부터 6개월 안에 대출 상환과 폐업신고를 마쳐야 합니다.
부모가 가입한 주택연금은 자녀가 이어받을 수도 있습니다. 부모가 저당권방식으로 가입했다면 55세 이상 자녀가 같은 집을 담보로 다시 가입해, 목돈으로 부모의 대출을 갚고 나머지를 연금으로 받는 세대이음 주택연금을 이용할 수 있습니다.
가입조건, 나도 해당할까
가입조건은 부부 중 한 명이 만 55세 이상이고, 부부합산 공시가격이 12억원 이하인 주택을 소유한 경우입니다. 대한민국 국민이어야 하며, 다주택자라도 합산 가격만 12억원 이하면 조건 없이 가입됩니다.
공시가격 합산이 12억원을 넘는 2주택자는 3년 안에 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 대상 주택은 주택법상 주택과 지자체에 신고된 노인복지주택, 주거 목적 오피스텔입니다.
가입주택에는 가입자나 배우자가 실제로 전입해 살고 있어야 합니다. 질병 치료를 위한 입원처럼 공사가 인정하는 사유가 있으면 실거주하지 않아도 예외로 가입할 수 있습니다.
- 부부 중 한 명이 만 55세 이상인가요?
- 부부 합산 공시가격이 12억원 이하인 주택을 갖고 있나요(다주택도 합산 가능)?
- 그 집에 실제로 전입해서 살고 있나요?
- 본인이나 배우자가 의사능력이 부족하지 않나요(부족하면 성년후견제도로 가입 가능)?
연령·집값별 월지급금
월지급금은 가입 당시 부부 중 더 젊은 사람의 나이와 주택가격으로 정해집니다. 나이가 많을수록, 집값이 비쌀수록 매달 받는 돈이 늘어납니다.
2026년 3월 1일 기준 종신지급방식(정액형)으로 계산하면, 70세에 3억원 집을 담보로 넣으면 매달 약 92만 3천원을 받습니다. 같은 조건에서 노인복지주택은 약 78만 9천원, 주거용 오피스텔은 약 74만 6천원으로 차이가 납니다.
| 연령 | 1억원 | 2억원 | 3억원 | 5억원 | 7억원 | 10억원 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 55세 | 15.6 | 31.2 | 46.8 | 78.0 | 109.2 | 156.0 |
| 60세 | 21.0 | 42.1 | 63.2 | 105.3 | 147.5 | 210.7 |
| 65세 | 25.2 | 50.5 | 75.8 | 126.4 | 177.0 | 252.9 |
| 70세 | 30.7 | 61.5 | 92.3 | 153.9 | 215.5 | 307.8 |
| 75세 | 38.1 | 76.2 | 114.3 | 190.6 | 266.9 | 366.6 |
| 80세 | 48.3 | 96.6 | 144.9 | 241.6 | 338.2 | 406.0 |
연령·주택가격별 월지급금 (일반주택, 종신지급방식 정액형, 2026.3.1 기준, 단위: 만원)
같은 3억원 집이라도 가입 시기에 따라 평생 받는 금액은 생각보다 차이가 크지 않습니다. 90세까지 산다고 가정하면 55세 가입자는 35년간 총 1억 9,656만원을, 70세 가입자는 20년간 총 2억 2,152만원을 받아 차이는 2,496만원에 그칩니다.
기초연금을 받는 분이 부부합산 시가 2억 5천만원 미만 1주택만 갖고 있다면 우대형으로 가입해 더 받을 수 있습니다. 1억 8천만원 미만 주택은 일반형보다 최대 약 25%, 1억 8천만원 이상 2억 5천만원 미만 주택은 최대 약 20% 더 받습니다.
예를 들어 65세에 1억원짜리 집으로 우대형에 가입하면, 일반형 월 25만 2천원보다 최대 약 25% 많은 31만 5천원 안팎까지 받을 수 있습니다. 실제 우대율은 심사 결과에 따라 달라지므로 이 수치는 공식 안내의 최대 상승폭을 적용한 참고용 추정치입니다.
▲ 집 종류별 월지급금 비교, 4억원 주택 기준 (한국주택금융공사 2026.3.1 자료, moklyun 정리)
세금은 얼마나 줄어드나
주택연금에 가입하면 등록면허세와 재산세를 깎아줍니다. 2027년 12월 31일까지 공시가격 5억원 이하 1세대 1주택자는 등록면허세를 50% 감면받습니다.
재산세도 저당권방식으로 가입한 1세대 1주택자는 본세를 최대 25%까지 감면받습니다(5억원 이하 기준). 대출이자 비용은 연 200만원 한도로 소득공제도 받을 수 있습니다.
월지급금 중 최대 250만원까지는 압류가 금지되는 지킴이통장으로 따로 관리할 수 있습니다. 생활비만큼은 안전하게 지킬 수 있는 장치입니다.
신청방법과 주의할 점
신청은 한국주택금융공사 고객센터(1688-8114)나 가까운 영업점에서 상담 예약부터 시작합니다. 서류 제출과 주택가격 조사를 거쳐 보증서가 발급되면 금융기관에서 약정을 맺고 지급이 시작됩니다.
아파트는 한국부동산원·KB국민은행 시세를, 그 외 주택은 감정평가액을 기준으로 집값을 정합니다. 집값이 정해지면 이후 집값이 오르거나 내려도 가입 당시 정해진 월지급금은 바뀌지 않습니다.
정확한 예상 금액은 한국주택금융공사 홈페이지의 예상연금조회에서 본인 조건으로 미리 계산해볼 수 있습니다. 상담을 예약하기 전에 대략적인 수령액을 확인해두면 상담이 한결 수월합니다.
▲ 주택연금 가입 절차 5단계 (한국주택금융공사 기준, moklyun 정리)
부부 모두 사망한 뒤 주택을 처분해 정산할 때, 받은 돈이 집값보다 많아도 상속인에게 추가로 청구하지 않습니다. 반대로 집값이 남으면 그 차액은 상속인에게 돌아갑니다.
자주 묻는 질문
가입 전에 많이 묻는 질문을 정리했습니다.
집값이 올라도 월지급금이 바뀌나요?
자녀에게 물려주고 싶은 집인데 가입해도 되나요?
다주택자도 가입할 수 있나요?
기초연금을 받으면 항상 더 받나요?
기존 주택담보대출이 남아있어도 가입할 수 있나요?
정확한 예상 월지급금은 담보주택의 시세와 가입 시점에 따라 달라지므로, 신청 전 한국주택금융공사 예상연금조회나 상담으로 다시 확인하는 것이 좋습니다.
· 한국주택금융공사(hf.go.kr) 「주택연금이란」 상품소개(가입요건·대상주택·거주요건·담보제공방식·지급방식)
· 한국주택금융공사 「월지급금 예시」(2026.03.01. 기준 연령·주택가격·주택유형별 지급표)
· 한국주택금융공사 「주택연금의 장점」(상속 정산 방식·세제 혜택·지킴이통장)
· 복지로 「주택담보노후연금보증」 중앙부처복지사업 상세(수정일 2026.06.05)
이 글은 공식 공고문을 바탕으로 이해를 돕기 위해 정리한 것이며, 개인별 수급 여부를 보장하지 않습니다. 정확한 자격과 금액은 담당 기관에 확인하세요. 오류를 발견하시면 문의하기로 알려 주시면 확인 후 바로 고치겠습니다.